دليل المواطن لتجنب “مصيدة” العقارات: المستشار أيمن محفوظ يضع خارطة طريق قانونية لحماية حقوقك

حوار – مريم محمد

تشهد السوق العقارية في مصر العديد من النزاعات والمشكلات القانونية التي يقع ضحيتها المواطنون نتيجة نقص الوعي بالإجراءات الصحيحة عند البيع أو الشراء أو الإيجار، فضلاً عن انتشار العقود العرفية وعمليات النصب العقاري، وفي ظل الجدل الدائر حول تعديلات قانون الإيجار القديم، كان لـ”المستشار أيمن محفوظ، المحامي بالنقض”، هذا الحوار الذي يوضح خلاله أهم الضمانات القانونية التي يجب أن يعرفها كل مواطن قبل التوقيع على أي عقد، ويجيب عن أبرز الأسئلة التي تشغل الرأي العام.

في البداية.. ما الفرق الجوهري الذي يغفل عنه المواطن بين عقد الإيجار وعقد البيع عند توقيعهما عرفياً؟

يؤكد المستشار أيمن محفوظ: “أن عقدي البيع والإيجار من العقود الرضائية التي لا يشترط القانون شكلاً معيناً لإبرامها، ويجوز تحريرهما في صورة عقود عرفية، إلا أن الأثر القانوني لكل منهما مختلف تماماً”.

وأوضح “محفوظ”: “أن عقد الإيجار يمنح المستأجر حق الانتفاع بالوحدة لمدة محددة أو وفقاً للقانون الذي يخضع له الطرفان مقابل أجرة متفق عليها، مع التزام المستأجر بالحفاظ على العين المؤجرة والالتزام بشروط العقد، أما عقد البيع فيترتب عليه انتقال حق التصرف في العقار إلى المشتري باعتباره مالكاً له”.

وأضاف المستشار: “أن الملكية في العقارات لا تنتقل بمجرد توقيع عقد البيع العرفي، وإنما تنتقل بالتسجيل، وتكون الأولوية لمن سبق إلى التسجيل إذا قام البائع ببيع العقار لأكثر من شخص، وهو ما يجعل التسجيل الضمان الأساسي لحماية المشتري من الوقوع ضحية لعمليات النصب، أما عقد الإيجار فلا يشترط تسجيله لصحة العقد، وإن كان التسجيل يوفر ضمانات إضافية للمؤجر، مثل تسهيل إجراءات استرداد العين بعد انتهاء مدة الإيجار”.

الكثير من المواطنين يقعون ضحايا للنصب عند شراء أو استئجار الشقق.. ما المستندات التي لا ينبغي إتمام أي تعاقد بدونها؟

يشدد “محفوظ”: “على ضرورة مراجعة سند ملكية البائع أو المؤجر والتأكد من تسلسل الملكية بصورة صحيحة، مع الاستعلام من الجهة الإدارية المختصة عن وجود أي مخالفات على العقار، بالإضافة إلى التأكد من سداد جميع المديونيات والالتزامات الخاصة بالمرافق والجهات الحكومية قبل إتمام التعاقد، حتى لا يتحمل المشتري أو المستأجر أعباء مالية لم يكن طرفاً فيها”.

هل أصبحت هناك ضرورة حقيقية لتسجيل عقود الإيجار في الشهر العقاري؟ وهل يغني حكم صحة التوقيع عن التسجيل؟

يوضح المستشار أيمن محفوظ: “أن تسجيل عقد الإيجار يحقق مصلحة أكبر للمؤجر من المستأجر، لما يوفره من ضمانات قانونية عند انتهاء العلاقة الإيجارية”.

وأشار “محفوظ”: “إلى أن دعوى صحة التوقيع لا تغني عن التسجيل، لأنها لا تثبت سوى صحة توقيع أطراف العقد دون التعرض لموضوعه أو آثاره القانونية، بينما يظل التسجيل هو الإجراء الذي يمنح العقد قوة أكبر في مواجهة الغير، مؤكداً أن لكل إجراء غرضاً قانونياً مختلفاً”.

إذا اكتشف المواطن بعد شراء وحدة سكنية وجود مديونيات كهرباء أو مياه متراكمة على المالك السابق.. فما التصرف القانوني؟

أكد أيمن محفوظ: “أن للمشتري الحق في اللجوء إلى القضاء المدني للمطالبة بإلزام المالك السابق بسداد تلك المديونيات، مع إمكانية المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقت به، فضلاً عن الفوائد القانونية إذا توافرت شروطها”.

في ظل الحديث المتواصل عن تعديلات قانون الإيجار القديم.. ماذا تقول للمستأجرين الذين يخشون من الإخلاء؟

يرى “محفوظ”: “أن الحديث عن الإخلاء ما زال سابقاً لأوانه، موضحاً أن هناك مسارات وإجراءات قانونية لا تزال قائمة، فضلاً عن ما قد تشهده المرحلة المقبلة من تطورات تشريعية وقضائية”.

وأضاف أيمن محفوظ: “أن الدولة أعلنت عن حلول بديلة من خلال التوسع في طرح وحدات سكنية بتسهيلات ائتمانية، خاصة للحالات الأولى بالرعاية، وهو ما قد يسهم مستقبلاً في تحقيق قدر من التوازن داخل السوق العقارية، إلى جانب انتقال العديد من المؤسسات إلى العاصمة الإدارية الجديدة، الأمر الذي قد يؤثر على خريطة الطلب على العقارات”.

ما الإجراءات القانونية التي يجب أن يتبعها المالك لطرد مستأجر ممتنع عن سداد الأجرة دون مخالفة القانون؟

يوضح “محفوظ”: “أن البداية تكون بتوجيه إنذار رسمي للمستأجر، سواء على يد محضر أو بخطاب موصى عليه بعلم الوصول، يطالبه فيه بسداد القيمة الإيجارية”.

وأضاف المستشار: “أنه في حال عدم السداد خلال المدة القانونية، يحق للمالك إقامة دعوى طرد. ويمنح القانون المستأجر في الدعوى الأولى فرصة لتلافي الحكم بالطرد إذا قام بسداد كامل الأجرة والمستحقات، أما إذا تكرر الامتناع عن السداد مرة أخرى، فإن المحكمة قد تقضي بالإخلاء حتى لو تم السداد أثناء نظر الدعوى اللاحقة”.

هل يحق للمالك زيادة القيمة الإيجارية من تلقاء نفسه في العقود الجديدة؟

أكد المستشار: “أن القيمة الإيجارية المتفق عليها في العقد تظل ملزمة للطرفين طوال مدة العقد، ولا يجوز للمالك زيادتها بإرادته المنفردة، إلا إذا نص العقد نفسه على آلية للزيادة أو صدر تنظيم قانوني يقرر ذلك، كما حدث في التعديلات الخاصة بقانون الإيجار القديم”.

بحكم خبرتك في قضايا محافظة الشرقية.. ما أكثر النزاعات انتشاراً؟ وكيف يمكن الحد منها؟

أوضح المستشار أيمن محفوظ: “أن مخالفات البناء تعد من أكثر القضايا انتشاراً، إلى جانب عدد من الجرائم الجنائية المرتبطة بالعنف والمخدرات والأسلحة غير المرخصة”.

وأشار ايمن محفوظ: “إلى أن ارتفاع مستوى التعليم والتوسع في التنمية الزراعية والصناعية داخل المحافظة أسهما في توفير فرص عمل وزيادة الوعي المجتمعي، مؤكداً أن التوعية القانونية والمجتمعية ستظل الوسيلة الأهم للحد من النزاعات والجرائم”.

إذا كان هناك نزاع قضائي على عقار.. كيف يحمي المواطن نفسه من الضغوط غير القانونية؟

اختتم “محفوظ”: “حديثه بالتأكيد على أن كل نزاع له ظروفه الخاصة، ولا يمكن إصدار قاعدة عامة تنطبق على جميع الحالات، موضحاً أن أكثر وسائل الضغط شيوعاً تتمثل في إطالة أمد التقاضي واستغلال الإجراءات القانونية للتسويف”.

وأضاف: المستشار”أن البطء في الفصل بالدعاوى يمثل تحدياً تواجهه العديد من الأنظمة القضائية حول العالم، مشيراً إلى أن اللجوء إلى الطرق القانونية والتمسك بالمستندات والحقوق هو السبيل الأمثل لحماية أي صاحب حق”.

واختتم المستشار أيمن محفوظ حواره: “بالتأكيد على أن الوعي القانوني يمثل خط الدفاع الأول للمواطن، وأن قراءة العقود جيداً، والاستعانة بأهل الخبرة قبل التوقيع، والتأكد من سلامة المستندات وتسجيل التصرفات العقارية كلما كان ذلك واجباً، هي خطوات بسيطة لكنها كفيلة بتجنب كثير من النزاعات والخسائر التي قد تستمر لسنوات أمام ساحات القضاء”.